Jak wygląda kredyt hipoteczny w mBanku? Przewodnik krok po kroku

Planujesz kupno mieszkania, budowę domu lub refinansowanie obecnego kredytu? Sprawdź, co oferuje mBank w 2025 roku — przygotowaliśmy dla Ciebie najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym w pigułce:

🔹 0% prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszą spłatę — w ramach aktualnej promocji
🔹 Oprocentowanie stałe przez 5 lat lub zmienne — do wyboru, zależnie od Twoich potrzeb
🔹 Wkład własny od 10% — z możliwością sfinansowania nawet 90% wartości nieruchomości
🔹 Dodatkowe korzyści dla nieruchomości energooszczędnych — np. obniżone oprocentowanie o 0,20 p.p.

To tylko początek — w dalszej części artykułu znajdziesz szczegóły, symulacje, wymagania i porady krok po kroku.

Kredyty hipoteczne w mBanku — dostępne produkty (2025)

Na stronie mBanku (sekcja Kredyty hipoteczne) widzimy, że bank oferuje dziś kilka wariantów kredytów hipotecznych i powiązane produkty.

Poniżej omówię je po kolei:

a) Kredyt hipoteczny „standard” (oferta bazowa / główny produkt)

• Wariant ten występuje w promocji (z warunkami promocyjnymi) i w ofercie standard (bez promocji).

• Zalety promocji: 0% prowizji za udzielenie kredytu oraz 0% prowizji za częściową wcześniejszą spłatę.

• Wymagany wkład własny minimum 10% wartości nieruchomości (LtV ≤ 90%) w wielu przypadkach.

• Możliwość wyboru oprocentowania zmiennego lub okresowo stałego przez pierwsze 5 lat.

• Obowiązujące marże (zmienne) od 3,96% dla LtV ≤ 80% w ofercie standard (bez promocji).

• Oprocentowanie stałe przez 5 lat (oferta standard) będzie od 8,29% (LtV ≤ 80%) do 8,54% (LtV > 80%) od 3.09.2025 r.

b) Kredyt hipoteczny na nieruchomość energooszczędną (Ekokredyt / „niskoenergetyczny”)

• mBank oferuje obniżenie marży lub oprocentowania o 0,20 p.p. dla nieruchomości z niskim zużyciem energii.

• Promocja tego typu obowiązuje (przynajmniej według stanu strony) do 22.10.2025 r.

• W praktyce oznacza to, że dla tych nieruchomości warunki mogą być minimalnie lepsze niż w typowym wariancie hipotecznym.

c) Pożyczka hipoteczna na dowolny cel (zabezpieczenie nieruchomością)

• Produkt ten umożliwia wykorzystanie hipoteki do finansowania nie tylko zakupu, budowy czy remontu — ale także innych celów (np. inne inwestycje, konsolidacja).

• W promocji mBank podaje RRSO dla pożyczki hipotecznej w promocji jako 8,70%.

• Szczegóły opłat i warunków są dostępne w regulaminach i na stronie tej oferty (m.in. prowizje, okresy spłaty).

d) Przeniesienie kredytu hipotecznego (refinansowanie / zmiana banku)

• Jeśli masz już kredyt hipoteczny w innym banku, mBank umożliwia przeniesienie go do siebie, z warunkami promocyjnymi (np. 0% prowizji, niższe oprocentowanie).

• Wersja „cyfrowego przeniesienia” pozwala złożyć wniosek online w kilka minut i otrzymać decyzję w krótszym czasie (nawet ok. 15 minut).

Warunki, wymagania, dokumenty — co trzeba spełnić?

Tutaj odpowiadamy na pytania: kto może dostać kredyt, jakie dokumenty, jakie źródła dochodu, jakie wymagania wkładu własnego.

Zdolność kredytowa i ocena ryzyka

mBank, jak każdy bank, bardzo dokładnie analizuje Twoją zdolność kredytową – czyli czy jesteś w stanie regularnie spłacać raty, uwzględniając Twoje dochody, wydatki, inne zobowiązania.

Bank akceptuje różne formy dochodów (umowa o pracę, umowy cywilnoprawne, działalność gospodarcza, emerytura/renta, dochód z najmu) — pod warunkiem, że mogą być udokumentowane.

Dla dochodów zagranicznych mBank wskazuje, że może je akceptować jako źródło pomocnicze, nie jako główne, i musi być określone, że dochód zagraniczny nie będzie podstawą oceny głównej zdolności w PLN.

Bank sprawdza historię kredytową w BIK i inne rejestry dłużników, by ocenić ryzyko.

Wymagane dokumenty

Zazwyczaj potrzebne będą:

• dokumenty tożsamości (np. dowód osobisty, paszport),

• dokumenty potwierdzające wysokość i formę dochodu (umowy, PIT-y, wyciągi bankowe, bilans firmy — w przypadku działalności),

• dokumenty nieruchomości: akt notarialny, umowa przedwstępna, dokumentacja stanu technicznego (w przypadku remontów),

• inne załączniki wymagane przez bank (np. wycena nieruchomości, opinie rzeczoznawców).

Dokładny zakres dokumentów zależy od rodzaju kredytu i od tego, czy sytuacja kredytobiorcy jest standardowa czy bardziej niestandardowa.

Wkład własny

• Minimalny wkład własny to 10% wartości nieruchomości w wielu wariantach oferty — czyli LtV (Loan to Value) do 90%.

• Jeśli wkład własny jest niższy, możliwe jest wymaganie ubezpieczenia niskiego wkładu (czyli zabezpieczenie różnicy wkładu).

• W ofertach promocyjnych (np. energooszczędnych) możliwe, że bank będzie wymagał spełnienia dodatkowych kryteriów, ale nadal minimalny wkład 10% pozostaje punktem wyjścia.

Kalkulator, symulacje, przykłady — ile to naprawdę kosztuje?

Przed złożeniem wniosku warto skorzystać z:

• kalkulatora zdolności kredytowej,

• kalkulatora rat (z uwzględnieniem oprocentowania zmiennego lub stałego przez 5 lat).

mBank takie narzędzia udostępnia, byś mógł samemu oszacować, czy stać Cię na kredyt — jakie będą raty, całkowity koszt.

Przykład symulacyjny (orientacyjny)

Załóżmy:

• kredyt 300 000 PLN, nieruchomość o wartości 350 000 PLN (LtV ~ 85%)

• okres 25 lat (300 rat)

• wariant promocyjny z marżą promocyjną i oprocentowaniem zmiennym

👉Dla ilustracji: przy marży promocyjnej 3,28% (jak w ofertach zmiennych dla LtV ≤ 80% — choć w praktyce przy LtV powyżej 80% marża zwykle będzie wyższa) i stawce WIBOR 3M, rata mogłaby się znaleźć w przedziale kilku tysięcy złotych miesięcznie.

W warunkach stopy referencyjnej wysokiej, ta rata może się w czasie zmieniać. Dlatego przy wyborze wariantu stałego / promocyjnego należy brać pod uwagę stabilność, ryzyko wzrostu stóp.

(Uwaga: to tylko przykładowa symulacja — rzeczywiste stawki, marże i warunki będą zależały od Twojej sytuacji i promocji obowiązujących w momencie składania wniosku.)

Przykładowe warunki kredytu hipotecznego w mBanku (2025)

* Wartości orientacyjne — rzeczywista wysokość RRSO i raty zależy od daty zawarcia umowy, stawki referencyjnej, zdolności kredytowej i dodatkowych kosztów (ubezpieczeń, zabezpieczeń, opłat notarialnych itd.).

Ubezpieczenia, zabezpieczenia i inne warunki kredytu

Zanim podpiszesz umowę kredytową, warto dobrze zrozumieć, jakie dodatkowe obowiązki wiążą się z kredytem hipotecznym. mBank — podobnie jak inne banki — wymaga spełnienia określonych warunków dotyczących zabezpieczeń i ubezpieczeń, które mają chronić zarówno kredytobiorcę, jak i instytucję finansową.

Hipoteka jako główne zabezpieczenie

Tak jak poprzednio: kredyt hipoteczny w mBanku musi być zabezpieczony wpisem hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. 

Ubezpieczenie nieruchomości / ubezpieczenie na życie

• Wymagane jest posiadanie polisy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych (pożar, zalanie, inne) przez cały okres trwania hipoteki.

• W ofertach promocyjnych (np. „Spełnij marzenia” w starych warunkach) mBank wymagał przystąpienia do ubezpieczenia na życie na określony okres (np. 5 lat) – teraz zasady mogą się różnić i warto sprawdzić aktualny regulamin promocji.

• Ubezpieczenie niskiego wkładu może być wymagane, jeśli wkład własny jest niższy niż wymagane minimum (aby zrekompensować wyższe ryzyko banku).

Prowizja / opłaty

• W promocji kredytu standardowego mBank oferuje 0% prowizji za udzielenie oraz 0% prowizji za częściową wcześniejszą spłatę.

• W regularnej ofercie (bez promocji) prowizje mogą być naliczane zgodnie z taryfą opłat i prowizji banku.

• Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę — w przypadku wcześniejszych umów — może być naliczana w pierwszych latach (np. przez pierwsze 3 lata prowizja 2% kwoty pozostałego kapitału). W nowych promocjach może być inaczej — trzeba sprawdzić warunki umowy. (Analogia ze starszego artykułu).

Gdzie i jak wnioskować o kredyt hipoteczny w mBanku — procedura krok po kroku

Procedura, choć część etapów może się zmieniać w zależności od promocji czy udogodnień cyfrowych, pozostaje podobna do tej, którą opisywano wcześniej:

1. Wypełnienie formularza kontaktowego lub zapytanie o kredyt (online) — mBank często umożliwia wysłanie zapytania przez stronę.

2. Ocena zdolności i wstępna symulacja — bank (lub doradca) wysyła propozycje warunków kredytu.

3. Dostarczenie dokumentów i wypełnienie wniosku formalnego.

4. Ocena nieruchomości (wycena) i formalna decyzja kredytowa.

5. Podpisanie umowy (często w placówce lub w obecności eksperta), ustanowienie hipoteki.

6. Uruchomienie kredytu / wypłata transz zgodnie z harmonogramem.

7. Pierwsza rata spłacana zgodnie z harmonogramem.

mBank stara się, by jak najwięcej formalności można było załatwić przez internet lub w kontakcie z doradcą zdalnie, choć podpisy i akty ustanawiania hipoteki muszą być fizycznie załatwione (notarialnie itp.).

Decyzję kredytową bank ma obowiązek wydać maksymalnie w 21 dni kalendarzowych od złożenia kompletnego wniosku (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym).

Spłata kredytu: raty, wcześniejsza spłata, wakacje kredytowe, karencja

Możesz wybrać raty:

• równe (annuitetowe) — stała wysokość raty przez okres, choć udział kapitału i odsetek się zmienia

• malejące — raty kapitałowe są stałe, a odsetki maleją, więc rata ogółem maleje z biegiem czasu

Harmonogram spłaty (całkowity podział rat i terminy) bank dostarczy przy podpisaniu umowy.

Wcześniejsza spłata / nadpłata

• Możliwe jest nadpłacanie (spłata części kapitału wcześniej) lub całkowite wcześniejsze zakończenie kredytu.

• W umowach zawartych po 22 lipca 2017 r. bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą całkowitą spłatę, chyba że umowa stanowi inaczej. (To zasada ogólna dla kredytów hipotecznych w Polsce.)

• W pierwszych kilku latach (np. pierwsze 3 lata) mogą być przewidziane opłaty/prowizje za wcześniejszą spłatę — dotyczy to szczególnych warunków umowy.

• W części promocji mBank oferuje 0% prowizji za częściową wcześniejszą spłatę.

Wakacje kredytowe / odroczenie rat kapitałowych

• mBank dopuszcza możliwość odroczenia spłaty części kapitałowej (czyli wakacje kredytowe) co kilka lat — zwykle raz na 5 lat, na maksymalnie 12 miesięcy, jeśli spełnione są warunki (brak zaległości, wcześniej spłacone raty terminowo).

• W przypadku ustawowych wakacji kredytowych (jeszcze obowiązujących w niektórych warunkach według prawa) bank przyjmuje wnioski zgodnie z ustawą, np. odroczenie spłaty rat (dotyczy szczególnych przypadków).

Karencja

• Karencja oznacza odroczenie spłaty części kapitałowej raty (zależnie od warunków umowy). mBank może przewidzieć karencję do 6 miesięcy w spłacie kapitału w niektórych przypadkach.

Czy łatwo dostać kredyt hipoteczny w mBanku? Mocne i słabe strony oferty

Otrzymanie kredytu hipotecznego w mBanku jest możliwe dla osób z udokumentowanymi dochodami i dobrą historią kredytową, ale bank szczegółowo analizuje zdolność kredytową oraz wymagany wkład własny. Choć formalności można rozpocząć online, decyzja zależy od spełnienia konkretnych warunków i kompletności dokumentów.

Mocne strony kredytu hipotecznego w mBanku

• Promocje z 0% prowizji za udzielenie kredytu i część wcześniejszą spłatę są istotnym plusem, bo zmniejszają koszty początkowe.

• Możliwość wyboru oprocentowania stałego przez 5 lat daje pewien horyzont stabilności, co w warunkach rosnących stóp ma znaczenie.

• Oferta dla energooszczędnych nieruchomości z obniżką marży / oprocentowania — korzystne, jeśli planujesz budowę / zakup domu energooszczędnego.

• Duża elastyczność w formach dochodu, akceptacja różnych źródeł — pomaga klientom o mniej standardowych profilach.

• Możliwość przeniesienia kredytu z innego banku, co daje szansę na refinansowanie przy lepszych warunkach.

• Duży nacisk banku na proces cyfrowy i automatyzację — część etapów można załatwić online lub z pomocą doradcy zdalnego.

Wyzwania / ograniczenia kredytu hipotecznego w mBanku

• Wysoka stawka referencyjna (WIBOR) i jej zmienność sprawiają, że kredyt ze zmiennym oprocentowaniem niesie ryzyko wzrostu rat w przyszłości.

• Marże (różnica między ofertą promocyjną a standardową) mogą być dość znaczące — jeśli nie spełniasz warunków promocji, możesz zapłacić sporo więcej.

• Warunki promocji mogą mieć wymagania (np. regularne wpływy na konto, utrzymanie produktów bankowych) — ich niespełnienie może spowodować utratę korzyści.

• W wariantach ze stałym oprocentowaniem po 5 latach następuje przeliczenie warunków — stawka po okresie stałym może być wyższa.

• Koszty związane z ubezpieczeniami, prowizjami w umowie, dodatkowymi opłatami notarialnymi i kosztami wyceny nieruchomości mogą się sumować.

• Procedury związane z ustanawianiem hipoteki i formalności notarialne są czasochłonne i muszą być wykonane „fizycznie” (nie wszystko da się zautomatyzować).

Podsumowanie i wskazówki dla Ciebie

Jeśli chciałbym Ci coś doradzić jako mentor, oto wskazówki:

1. Sprawdź promocje, ale czytaj regulaminy — 0% prowizji lub obniżone marże to świetna sprawa, ale warunki (np. konieczność wpływów, produkty bankowe, utrzymanie statusu) mogą być wymagające.

2. Nie polegaj wyłącznie na wariancie zmiennym — choć może być na start korzystniejszy, ryzyko wzrostu stóp procentowych jest realne. Wariant stały przez 5 lat może dać Ci spokój.

3. Oblicz scenariusze „co jeśli WIBOR wzrośnie o X punktów” — sprawdź, ile wzrośnie rata, jak to wpłynie na Twój budżet domowy.

4. Zadbanie o wkład własny — im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki (niższa marża, mniejsze ryzyko ubezpieczenia niskiego wkładu).

5. Porównuj z innymi bankami — oferta mBanku może być dobra, ale warto sprawdzić, czy inny bank nie da Ci lepszej marży lub lepszych warunków (zwłaszcza jeśli spełniasz warunki promocji). Ranking kredytów hipotecznych pokazuje, że konkurencja jest żywa (np. inne banki oferują marże poniżej 2% w pewnych warunkach).

6. Dokładność w dokumentacji — błędy, braki w dokumentach lub niejasności w dochodach mogą opóźnić lub uniemożliwić uzyskanie kredytu.

7. Utrzymuj dobre relacje z bankiem — regularne wpływy, terminowe spłaty innych zobowiązań, korzystanie z produktów banku — wszystko to może wpłynąć pozytywnie na warunki (promocje, obniżki marży itp.).

Źródła:

https://www.mbank.pl/indywidualny/kredyty/kredyty-hipoteczne/