Rekomendacji S od KNF - jakie są zalecenia?

Rekomendacja S KNF wpływa na to, jak banki oceniają ryzyko przy udzielaniu kredytów hipotecznych — od badania zdolności kredytowej, przez wymagany wkład własny, aż po sposób informowania klienta o ryzyku zmiany oprocentowania. Jej kolejne aktualizacje miały więc bezpośrednie znaczenie dla osób planujących zakup mieszkania lub domu na kredyt.

Na czym polega Rekomendacja S od KNF?

Rekomendacja S to zbiór dokumentów wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Przepisy Rekomendacji S są kierowane bezpośrednio do banków, a jej podstawą jest ustawa Prawo bankowe z sierpnia 1997 r.

Celem Rekomendacji S jest:

• wypracowanie dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie
• oraz zwiększenie poziomu bezpieczeństwa działalności banków.

W praktyce Rekomendacja S reguluje proces przyznawania kredytów hipotecznych i ustanawia zasady, jakich bezwzględnie powinny przestrzegać wszystkie banki. Jedną z nich jest obowiązek proponowania klientowi w pierwszej kolejności kredytu hipotecznego w złotówkach, a dopiero później kredytu walutowego, czy np. wprowadzenia maksymalnego okresu spłaty (25 lat) dla potrzeb liczenia zdolności kredytowej.

Kiedy Rekomendacja S weszła w życie?

Pierwsza wersja tego aktu pojawiła się w 2006 r. Od tego czasu dokument był już wiele razy aktualizowany. Pierwsza aktualizacja Rekomendacji S – Rekomendacja S (II) – pojawiła się w 2008 r.

Pierwsza rekomendacja dotyczyła sposobu obliczania zdolności kredytowej dla walutowych kredytów hipotecznych, a jej aktualizacja z 2008 r. obejmowała te same obszary, była jednak rozszerzona m.in. o obowiązek informowania klientów o spreadzie. Wprowadziła też możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie. Zmiany dotyczyły kredytów walutowych, minimalnego wkładu własnego oraz maksymalnego okresu spłaty.

Kolejne aktualizacje Rekomendacji S — m.in. z 2011, 2013, 2019, 2022 i 2023 roku — wpływały na najważniejsze zasady udzielania kredytów hipotecznych. Dotyczyły m.in. minimalnego wkładu własnego, wskaźnika LtV, sposobu liczenia zdolności kredytowej, informowania klientów o całkowitym koszcie i ryzyku kredytu, a także obowiązku oferowania kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem.

Jakie są założenia Rekomendacji S i czego dotyczą?

Z punktu widzenia kredytobiorcy jednym z najważniejszych obszarów Rekomendacji S są zasady badania zdolności kredytowej. Bank powinien ocenić nie tylko wysokość dochodów i zobowiązań klienta, ale też ich stabilność, źródło oraz ryzyka, które mogą wpłynąć na możliwość terminowej spłaty kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to analizę ilościową i jakościową — bank sprawdza więc zarówno liczby, jak i sytuację życiową oraz finansową kredytobiorcy.

Ważne jest także to, że przy kredytach udzielanych na okres dłuższy niż 25 lat bank powinien liczyć zdolność kredytową tak, jakby okres spłaty wynosił maksymalnie 25 lat. Nie oznacza to, że kredyt hipoteczny nie może być udzielony np. na 30 lat, ale dłuższy okres spłaty nie powinien sztucznie zawyżać zdolności kredytowej klienta.

Rekomendacja S zobowiązuje banki również do monitorowania ryzyka związanego z kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. Bank powinien kontrolować m.in. jakość portfela kredytowego, poziom ryzyka poszczególnych produktów oraz to, czy środki z kredytu są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem.

Istotnym elementem Rekomendacji S jest także bufor stopy procentowej, czyli założenie, że rata kredytu może wzrosnąć, jeśli wzrosną stopy procentowe. W 2022 r., w okresie szybko rosnących stóp procentowych, UKNF zalecił bankom stosowanie bufora na poziomie 5 p.p. przy ocenie zdolności kredytowej. W lutym 2023 r. stanowisko zostało złagodzone — minimalny bufor 2,5 p.p. wskazano dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, natomiast przy kredytach ze zmienną stopą procentową banki powinny stosować bufor odpowiednio wyższy.

Nowelizacja Rekomendacji S z 19 czerwca 2023 r. doprecyzowała kolejne zasady, m.in. dotyczące oceny zdolności kredytowej przy programach rządowych z dopłatami do oprocentowania. Bank przystępujący do takiego programu powinien uwzględniać jego specyfikę, w tym wysokość rat płaconych przez kredytobiorcę po uwzględnieniu dopłat oraz sposób ustalania bufora stopy procentowej dla takich kredytów.

Rekomendacja S a wskaźnik LtV

Wskaźnik LtV określa stosunek wartości ekspozycji kredytowej do aktualnej (bieżącej) wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Parametr ten ma bezpośredni wpływ na ostateczny koszt kredytu. W praktyce im wyższy jest wskaźnik LtV, tym mniejszy jest wkład własny (np. LtV 90% oznacza, że klient ma 10% wkładu własnego, LtV 80% oznacza 20% wkładu własnego a LtV 70% - 30% własnych środków kredytobiorcy).

Każdy bank indywidualnie ustala maksymalny i zarazem bezpieczny poziom wskaźnika LtV. W najlepszej sytuacji jest klient, który posiada wysoki wkład własny, gdyż ma wtedy mocniejszą pozycję negocjacyjną, co przekłada się na korzystniejszą ofertę.

Rekomendacja S a wkład własny

Nowelizacja Rekomendacji S z 2013 r. wprowadziła ważne ograniczenie: banki nie powinny finansować całej wartości nieruchomości kredytem. Oznaczało to koniec standardowego udzielania kredytów hipotecznych na 100% wartości mieszkania lub domu.

Minimalny wkład własny był podnoszony stopniowo:

• od 2014 r. — co najmniej 5% wkładu własnego;
• w kolejnych latach — wymagany wkład wzrósł do 10%, a następnie 15%;
• od 2017 r. — standardowo wymagane jest 20% wkładu własnego, czyli LtV na poziomie maksymalnie 80%.

Obecnie kredyt hipoteczny może być udzielony także z 10% wkładem własnym, ale tylko wtedy, gdy część kredytu przekraczająca 80% wartości nieruchomości zostanie dodatkowo ubezpieczona lub zabezpieczona w innej formie akceptowanej przez bank.

Przykład:
Jeśli mieszkanie kosztuje 600 000 zł, to:

• przy 20% wkładzie własnym potrzebujesz 120 000 zł;
• przy 10% wkładzie własnym potrzebujesz 60 000 zł, ale bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia brakującej części wkładu.

W przypadku kredytów z opcją „klucz za dług” wkład własny powinien wynosić co najmniej 30%. To rozwiązanie, w którym kredytobiorca może zwolnić się z długu wobec banku, przekazując mu własność kredytowanej nieruchomości.

Rekomendacja S i kredyty walutowe

Nowelizacja Rekomendacji S z 2011 r. nałożyła na kredytobiorców pewne ograniczenia dotyczące zaciągania kredytów w walutach obcych. Kredytobiorca, który decyduje się na kredyt walutowy, może przeznaczyć na spłatę comiesięcznej raty maksymalnie 42% własnych przychodów. Co ważne, ta wartość uwzględnia nie tylko zobowiązania z tytułu zaciąganego kredytu, ale także z tytułu pozostałych zobowiązań finansowych.

Rekomendacja przyczyniła się jednocześnie do większego zróżnicowania portfeli kredytowych banków. W praktyce oznaczało to przede wszystkim większą liczbę ofert kredytów udzielanych w złotych. Dodatkowo efektem wprowadzenia nowelizacji Rekomendacji S jest zmniejszenie liczby udzielanych kredytów walutowych oraz mała dostępność kredytów we frankach szwajcarskich.

Banki mogą udzielać kredytów w walucie, w której klient uzyskuje swój główny przychód. Jeśli dana osoba przeważającą część dochodów uzyskuje np. w euro, to kredyt w banku może być udzielony właśnie w europejskiej walucie.

Bank musi przy tym stosować bufor bezpieczeństwa, tj. brać pod uwagę ocenę ryzyka. Instytucje kredytujące mają obowiązek informowania swoich klientów o spreadzie walutowym, czyli różnicy między kursem sprzedaży a kursem kupna walut. Banki powinny udostępnić klientom historyczne zestawienie kursów walut.

Dokument określa również sytuację osób starających się o kredyt hipoteczny, które uzyskują dochód w walucie obcej lub w kilku różnych walutach. W ich przypadku na potrzeby kalkulacji zdolności bank powinien założyć deprecjację o nawet 50% innych walut niż waluta, w której kredytobiorca uzyskuje najwyższe dochody.

Rekomendacja S a okres kredytowania

Według Rekomendacji S okres spłaty zobowiązań rekomendowany klientom przez bank nie powinien być dłuższy niż 25 lat. Kredytobiorca może jednak poprosić o dłuższy okres spłaty, instytucja może zaś na niego przystać pod warunkiem, że nie przekracza on 35 lat.

Maksymalny okres spłaty kredytów hipotecznych wynosi zatem 35 lat, jednak i w tym przypadku przewidziano dodatkowe obostrzenie. Jeśli wybrany okres spłaty będzie dłuższy niż 25 lat, to zdolność kredytowa będzie obliczona dla okresu spłaty wynoszącego maksymalnie 25 lat.

Tym samym kredytobiorca musi liczyć się tym, że, nawet kiedy wybierze maksymalny okres spłaty, to jego zdolność może zostać obniżona nawet o 100 tys. zł, ponieważ wyliczenia zostaną przeprowadzone nie dla 35, a dla 25 lat.

Zgodnie z wytycznymi KNF banki muszą zwracać także uwagę na możliwość osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego.

Wysokość dochodów według Rekomendacji S

Nieco bardziej elastyczne założenia przyjęto dla wskaźnika DStl (Debt Service to Income), który wyraża stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego.

Inne zobowiązania brane przy tym pod uwagę to takie, z których klient nie może się wycofać, tj. wynikające m.in. z przepisów prawa lub trwałe i nieodwołane.

Zarząd banku ustala maksymalne dopuszczalne poziomy wskaźnika DStl, które powinny być określone przez radę nadzorczą banku w strategii zarządzania ryzykiem.

Bank, licząc zdolność kredytową, bierze pod uwagę zobowiązania łącznie z ratą kredytu, o który się ubiegamy. Akceptowany przez bank poziom DStl powinien być zaakceptowany przez jego radę nadzorczą.

Aby nie pozostawić jednak bankom zbyt dużego pola manewru, KNF wskazuje, że bank powinien zwrócić szczególną uwagę na sytuację, gdy DStl klienta przekracza 40% (dla dochodów mniejszych od średniej w regionie) lub 50% (dla pozostałych przypadków).

Jest to związane z bardzo długim okresem spłaty większości kredytów zabezpieczonych hipotecznie oraz z tym że w większości gospodarstw domowych koszt utrzymania przekracza zwykle połowę ich dochodów netto.

Jeśli bank oferuje kredyt z opcją „klucz za dług”, to może go zaproponować wyłącznie klientom o dochodach wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania. Maksymalna dopuszczalna przy tym wartość wskaźnika DStl dla takich kredytów nie powinna być wyższa niż 35%.

Nowelizacje Rekomendacji S na przestrzeni lat

Rekomendacja S została wydana w 2006 r. Do jej pierwszej nowelizacji doszło w 2008 r. Następne miały miejsce w 2011 r., 2013 r., w 2019 r. i w 2022 r. Zmiany dotyczyły kredytów walutowych, wysokości minimalnego wkładu własnego oraz okresu kredytowania, kredytów o stałej stopie procentowej oraz zdolności kredytowej.

Nowelizacja Rekomendacji S z grudnia 2019 roku

Celem tej nowelizacji Rekomendacji S było rozszerzenie jej zapisów o zasady dotyczące zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową z uwzględnieniem ryzyka związanego z tymi kredytami oraz wskazaniem, że banki powinny posiadać w swojej ofercie także takie rodzaje kredytów.

Znowelizowana w grudniu 2019 r. Rekomendacja S wskazuje, że banki powinny umożliwiać klientom zmianę formuły oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową. Dodaje, że dotyczy to także zobowiązań zawartych przed wejściem w życie najnowszej wersji dokumentu.

Nowa Rekomendacja S zawiera również postanowienia dotyczące kredytów z opcją „klucz za dług”. Zgodnie z nimi kredytobiorca może przenieść własność nieruchomości na bank, pozbywając się tym samym długu.

Nowelizacja Rekomendacji S z 30 czerwca 2021

Kolejna nowelizacja Rekomendacji S miała miejsce 30 czerwca 2021 roku. Zmiany dotyczyły głównie obliczania zdolności kredytobiorców, a także wprowadzenia przez banki stałego poziomu oprocentowania na okres przynajmniej 5 lat.

Pierwotnie, przepisy te miały wejść w życie z końcem 2020 r. Jednak z uwagi na skutek pandemii Covid-19 i związanych z tym ograniczeń, ich wprowadzenie zostało przesunięte o pół roku. Co istotne, z finansowania o stałej stopie mogą skorzystać zarówno osoby, które dopiero ubiegają się o kredyt hipoteczny, jak i te, które już go spłacają.

Nowelizacja Rekomendacji S z kwietnia 2022

W związku z rosnącymi kosztami kredytowania spowodowanymi inflacją i cyklicznym podwyższaniem wysokości głównych stóp procentowych w Polsce KNF zdecydował o kolejnej nowelizacji Rekomendacji S. Weszła ona w życie 1 kwietnia 2022 roku.

Banki zostały zobowiązane do zmiany zasad liczenia zdolności klientów ubiegających się o kredyty hipoteczne. Przy liczeniu tej zdolności banki muszą przyjmować bufor na zmianę WIBOR(R) na poziomie minimum 5 pp., podczas gdy do końca marca 2022 r. mogło to być, w zależności od banku, od 2,5 do 3 pp. Przełożyło się to na obniżenie wysokości zdolności potencjalnych klientów.

Zmiany dotknęły również wskaźnika DStl – dotychczas był on na poziomie maksymalnie 50% dla niższych dochodów oraz 65% dla wyższych dochodów.

Część banków stosowała już maksymalny poziom DStl w wysokości 50% niezależnie od dochodów i tyle musi wynosić według Rekomendacji S 2022 dla dochodów wyższych od przeciętnych, a przy niższych dochodach – 40%.

Nowelizacja Rekomendacji S z 19 czerwca 2023 r.

Najnowsza nowelizacja Rekomendacji S została przyjęta przez KNF 19 czerwca 2023 r. Jej celem było dostosowanie zasad udzielania kredytów hipotecznych do programów rządowych, w tym kredytów objętych dopłatami do oprocentowania oraz gwarancją BGK.

Najważniejsze zmiany dotyczyły:

• oceny zdolności kredytowej przy kredytach z dopłatami — bank może uwzględniać specyfikę programu rządowego, w tym wysokość dopłat wpływających na realny poziom rat płaconych przez kredytobiorcę;
• gwarantowanego kredytu mieszkaniowego — w przypadku takiego finansowania wskaźnik LtV przy uruchomieniu kredytu nie powinien przekraczać 100%;
• bufora stopy procentowej — Rekomendacja S doprecyzowała sposób uwzględniania ryzyka wzrostu oprocentowania przy kredytach ze zmienną i okresowo stałą stopą procentową;
• kredytów z okresowo stałą stopą procentową — KNF wskazuje, że okres stałego oprocentowania powinien wynosić co najmniej 5 lat, a banki powinny umożliwiać klientom zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe lub okresowo stałe.

W praktyce nowelizacja z 2023 r. miała znaczenie przede wszystkim dla osób korzystających z preferencyjnych programów mieszkaniowych. Nie zmieniła jednak podstawowej zasady Rekomendacji S: bank nadal powinien ocenić, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać kredyt hipoteczny także wtedy, gdy wzrosną koszty finansowania lub zmieni się jego sytuacja finansowa.

Jak Rekomendacja S wpłynęła na rynek kredytów i bezpieczeństwo klientów?

Kolejne nowelizacje Rekomendacji S miały zwiększyć bezpieczeństwo kredytobiorców i ograniczyć ryzyko nadmiernego zadłużania się. Dla klientów oznaczało to jednak zarówno korzystne, jak i mniej wygodne zmiany.

Do najważniejszych skutków Rekomendacji S można zaliczyć:

• wprowadzenie do ofert banków kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, które chronią kredytobiorcę przed nagłym wzrostem rat przez określony czas;
• ostrożniejsze badanie zdolności kredytowej, szczególnie przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem;
• uwzględnianie bufora stopy procentowej, czyli sprawdzanie, czy klient poradziłby sobie ze spłatą kredytu także wtedy, gdy oprocentowanie wzrośnie;
• ograniczenie maksymalnego okresu przyjmowanego do liczenia zdolności kredytowej do 25 lat, nawet jeśli kredyt ma być udzielony na dłużej;
• większy nacisk na wkład własny i wskaźnik LtV, co zmniejsza ryzyko finansowania całej wartości nieruchomości kredytem.

Bufor ostrożnościowy ma duże znaczenie dla dostępnej kwoty kredytu. Im wyższe oprocentowanie bank przyjmie do testu zdolności kredytowej, tym wyższa będzie „testowa” rata, a więc tym niższa może być zdolność kredytowa klienta.

Poniższa tabela pokazuje przykładowe raty kredytu hipotecznego przy różnych poziomach oprocentowania. To symulacja, która ma pokazać mechanizm działania bufora, a nie gotową ofertę banku.

Założenia do symulacji:

• kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej;
• okres spłaty: 25 lat;
• marża banku: 2%;
• WIBOR 3M: 3,85% według danych GPW Benchmark z 21 maja 2026 r.;
• oprocentowanie bez bufora: 5,85%;
• oprocentowanie z buforem 2,5 p.p.: 8,35%;
• oprocentowanie z buforem 5 p.p.: 10,85%;
• raty równe, wartości zaokrąglone do dwóch miejsc po przecinku.

W praktyce bufor nie oznacza, że klient od razu zapłaci wyższą ratę. Bank wykorzystuje go przede wszystkim do sprawdzenia, czy kredytobiorca byłby w stanie spłacać zobowiązanie także przy mniej korzystnych warunkach rynkowych. To właśnie dlatego wyższy bufor może ograniczyć maksymalną dostępną kwotę kredytu.

Warto też pamiętać, że wpływ Rekomendacji S na rynek zależy od sytuacji gospodarczej, poziomu stóp procentowych, cen nieruchomości i aktywności samych kredytobiorców. Przykładowo, według danych BIK w maju 2025 r. banki udzieliły o 23,7% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a wartość udzielonych kredytów wzrosła o 31,2% r/r. Pokazuje to, że dostępność kredytów zmienia się nie tylko pod wpływem regulacji, ale też warunków rynkowych.

Rekomendacja UKNF w sprawie refinansowania kredytów hipotecznych

W czerwcu 2023 r. UKNF przedstawił stanowisko dotyczące ryzyka przedpłaty przy kredytach hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. Z punktu widzenia kredytobiorcy najważniejsza jest jedna zasada: kredytu ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem nie powinno się refinansować kredytem ze zmiennym oprocentowaniem.

Co to oznacza w praktyce?

• jeśli masz kredyt hipoteczny ze stałą lub okresowo stałą stopą, możesz rozważyć jego refinansowanie;
• nowy kredyt również powinien mieć stałe lub okresowo stałe oprocentowanie;
• okres stałej stopy w nowym kredycie nie powinien być krótszy niż okres obowiązywania stałej stopy w kredycie refinansowanym;
• zgodnie z Rekomendacją S okres stałego oprocentowania przy kredycie hipotecznym powinien wynosić co najmniej 5 lat.

UKNF wyjaśnia, że takie podejście ma ograniczać ryzyko po stronie klienta i banku. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem może być tańszy w określonych warunkach rynkowych, ale jednocześnie naraża kredytobiorcę na wzrost rat, jeśli stopy procentowe ponownie pójdą w górę. Kredyt ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem daje natomiast większą przewidywalność kosztów w czasie obowiązywania stałej stopy.

Warto podkreślić, że stanowisko UKNF nie oznacza całkowitego zakazu refinansowania kredytu ze stałą stopą. Kredytobiorca nadal może przenieść kredyt do innego banku, ale refinansowanie powinno odbywać się na warunkach zgodnych z oczekiwaniami nadzoru, czyli przede wszystkim z zachowaniem stałego lub okresowo stałego oprocentowania.

Dodatkowe informacje:

https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18